隨著台灣房價高漲，民眾首次購房的坪數也越來越小，過去被視為只適合拿來租不適合買的『套房』開始成為很多人購房的首選。但許多人卻發現，當初跟建商買的時候能貸款七成、八成的套房想用來借錢銀行卻又變的小氣起來，很難借到足夠多的錢。
到底套房貸款該如何申請？怎麼樣的戶型會被銀行定義為套房？如何才能通過套房取得很高額度的貸款？本文小易將根據自身經驗並與好奇貸先生一起來為大家解答套房貸款的種種問題，並跟大家分享 7 個套房貸款的秘訣喔！
什麼是套房？金融機構如何定義案件？
套房，顧名思義就是一個房間 + 一個衛浴，但對房間的定義每個人都不同，有些人在極小的空間內也可以隔出三房兩廳一衛浴，因此金融業對於套房的定義就是滿足下列任一個條件即定義為套房：
- 室內坪數（主建物）小於 8 坪
- 權狀坪數小於 15 坪
- 室內坪數（主建物）+附屬建物（例如雨遮…）小於 12 坪
一旦房屋所有權狀上的坪數低於上述，則金融業會將之定義為套房，而套房貸款成數會比一般房屋略低。
買套房是否也能正常辦理貸款？
套房也是能辦理貸款的，但在銀行辦理套房貸款會有更嚴格的限制條件，主要的原因是銀行想規避風險（小宅貸款風險高 銀行最怕成為接盤俠），下面會仔細和大家說明金融業不願意辦理套房貸款的四大原因，若你的套房能避免下列金融業在乎的點，或許就能有更好的貸款條件喔！
套房貸款難點一：購買者通常經濟能力較弱
套房的購買者多半為小資族，本身經濟能力較弱，因此貸款評估上本身就會比較有劣勢。
套房貸款難點二：流動性低
在金融業的認知裡面套房屬於『低流動性』資產，也就是很難在短時間內用市價脫手賣出，因此一旦屋主還不起貸款讓該套房成了法拍屋，銀行可能會面臨拿不回本金與利息的風險，因此套房貸款的貸款成數會比較低、還款年限也會比較短。
套房貸款難點三：較難估價
買賣房屋的價值通常會忽略裝潢本身，或把裝潢的價值估的很低，但套房因為總價偏低，很多時候裝潢的成本就會偏高，因此相對來說這部分較難估價。
套房貸款難點四：總價低，建商通常比較不用心，修繕問題多
套房主要賣給小資族，因為低總價，所以施工有問題的頻率較高，甚至有些產權較複雜，且因為套房貸款成數太高很容易被視為鼓吹炒房，因此多數銀行不願意冒風險貸款給套房。
套房貸款的額度、利率與還款年限與一般戶型有何不同？
相比一般戶型，套房貸款銀行的審查會更嚴格，下面小易將列表比較一般情況下套房貸款與一般家庭式房屋貸款的差異，給大家參考。
| 戶型 | 套房貸款 | 一般戶型貸款 |
| 額度 | 雙北：8 成 其餘六都：5 成到 7 成 非六都：不給貸款 | 六都：8 成 非六都：7 成 |
| 寬限期 | 通常沒有，除非使用新青安貸款 | 3 年 |
| 貸款年限 | 20 年 | 30 年 |
| 利率 | 通常 3% 以上 | 約 2.5% |
不過由於台灣房價越來越貴，雙北多數區域套房價格也破千萬，且多數年輕人不婚不生，套房住的剛好，由於鋼性需求族群越來越多，因此雙北區域的套房目前多半有銀行願意配合貸款到八成甚至八五成，下表整理市面上願意做雙北貸款的 7 家銀行，給出的套房貸款條件：
| 銀行 | 套房貸款條件 | 套房貸款成數 | 是否有寬限期 （非新青安專案） |
| 永豐銀行 | 位於雙北 權狀坪數大於 10 坪 | 最高 85 成 | 3年 |
| 台北富邦銀行 | 位於雙北且需距離捷運站 500 公尺內 | 6 成 | 無 |
| 台新銀行 | 位於雙北 | 5 成~7 成 | 無 |
| 上海商銀 | 位於雙北 | 5 成~7 成 | 無 |
| 國泰世華銀行、 中國信託銀行、 玉山銀行 | 屋主須為公務員、500強企業員工或專業人員（醫生、律師、會計師等） 且至少要 12 坪以上 | 5 成~8 成 | 無 |
資料整理：好奇貸先生
套房貸款的風險為何？
套房貸款最大的風險就是較難脫手。許多年輕朋友通過新青安貸款購買了套房，一開始認為寬限期只繳利息的月付金比房租還低，房子在自己的名下裝潢起來也不心疼。
例如小易用新青安貸款借了 1000 萬，買了一間價值 1200 萬的房子，又信用貸款了 150 萬用於裝潢，前面 5 年是寬限期。房貸+信貸每月還款金額約 4 萬，小易認為這是自己的房子沒問題，而且信貸還款也有還本金等於幫自己存錢。
但如果 5 年寬限期過了，每月還款金額從原本的 4 萬初頭變成 6.5 萬，嚴重影響小易的生活，想趕快賣掉卻發現雖然這 5 年房價有上漲，但套房幾乎沒有價格變動，且當初花費 150 萬裝潢想疊加到房價中根本賣不掉，最後為了降低還款壓力只能賤價出售，這就是套房貸款者最大的風險，多數套房購買者可能只是為了圓有房的夢，但忽略了自身的經濟能力。因此建議大家購房貸款前需要謹慎。
如何提高套房貸款成數？
套房貸款想要拿到八成以上其實不會很難，只要解決銀行擔憂的幾個點就可以了，下面小易與好奇貸先生就教你七大祕訣，讓你辦理套房貸款時也能輕鬆超過八成！
提高套房貸款成數秘訣一：不買老房子
套房本身主要客群就是小資族，相比年長者，年輕人對於屋齡的要求更多，因此想買套房的最好選擇屋齡 10 年以內的房子，不然高齡房屋貸款本身就比較難辦理了，碰到套房基本上就 GG 了。
提高套房貸款成數秘訣二：買市中心的套房
市中心的套房因為有許多上班族因此無論出租出售流動性都較高，辦理套房貸款時更容易，因為對銀行來說風險更低。
提高套房貸款成數秘訣三：買距離捷運站近的房子
銀行考量套房購買者多為小資族，因此搭乘大眾運輸的機率較高，距離捷運站越近越方便，到時候更好賣出，因此距離捷運站的距離也會是銀行評估是否願意辦理套房貸款的重點，一般來說以距離捷運 500 公尺為一個標準，低於 500 公尺的套房貸款較容易申辦。
提高套房貸款成數秘訣四：不要買工業宅、工作室、只有地上權的案件
很多建案總價比周遭都低，主要就是因為土地本身並非住宅用地或沒有土地所有權，這種建案雖然便宜，但工業宅、工作室當住家屬於違規，地上權每年都要繳交租金，很多銀行不願意貸款給這種案件，就算不是套房也不願意且這類案件之後轉手難度大，屋主需要特別謹慎！（找4家房仲賣3年才脫手！ 他提6大缺點勸：別貪便宜買「這種房」）
提高套房貸款成數秘訣五：周遭不要有嫌惡設施
雖然購買套房者多半為小資族，但小資族通常能接受室內空間小，但不能接受環境不好，這也是他們為什麼願意在市中心住套房而不願意在郊區住較大的房子，因此周遭如果有公廟、基地台、變電箱、消防局、殯葬館、墓地等都會降低它的流動性，進而降低套房貸款成數。（賠錢屋「4大魔王」 害房價慘跌25％ 房貸成數也悲劇）
提高套房貸款成數秘訣六：總價不要太高
套房預設的購買者就是小資族，因此如果你買一坪 200 萬的套房，權狀 15 坪，室內不到 10 坪，想辦理3000 萬 8 成的套房貸款，銀行多半不會答應。
提高套房貸款成數秘訣七：買電梯大樓的套房不要買公寓的套房
公寓相對有管理室的電梯大樓人流較難管控，較為複雜，且多數年輕人不買單，因此流動性較低，銀行也較不願意辦理公寓套房貸款。
套房貸款申辦流程
套房貸款的申辦流程和一般房屋差不多，只是若想取得較高貸款成數，建議『購房者』準備更多的財力證明，例如購房者買一般房屋可能提供薪轉資料就能貸款到八成，建議套房購買者多提供保單、定存、股票、基金等相關財力證明，能讓銀行更安心。
除此之外的流程和一般購房都差不多，分為 7 個步驟。
提出申請→估價→審核→照會→簽約對保→設定質押→撥款
為了避免個資外洩與詐騙風險，建議貸款人直接找銀行辦理或尋找專家諮詢，如好奇貸先生。
除此之外，建議大家一定不要在簽約對保之前把證件正本提供給對方，除此之外包含個資的影本都要載明用途，且如果找的不是銀行而是租賃公司，最好找口碑好、名聲大的公司，或請專家協助，千萬不要病急亂投醫，避免一步錯，後悔終生。
套房貸款常見問題
Q1：套房貸款沒有通過主要原因？
銀行對套房貸款的審核會比較嚴格，例如案件離捷運站太遠、坪數太小、屋齡太老、屋況太差都會成為貸款部通過的原因，除此之外對於屋主的財力審核也會比較有要求，一般房屋貸款可能只要求工作收入穩定，套房貸款可能會要求你是大企業員工。
畢竟套房流動性較低且漲價幅度較小，套房貸款對銀行來說風險較高。
Q2：融資租賃公司可以辦理套房貸款嗎？
可以，但建議先找銀行，畢竟銀行如果能貸款下來利率絕對會是最便宜的。不過根據聯徵中心統計，套房貸款核可的機率不到 7 成，也就是有 3 成的套房購買者是沒辦法從銀行借到錢的，畢竟多數銀行只借給雙北區域且靠近捷運站的電梯大樓套房，因此如果你在其他縣市想要辦理套房貸款，也可以諮詢融資租賃公司，除此之外，也可以通過信用貸款、汽車貸款、房屋二胎等方式來提高自備款。若有相關問題可以諮詢好奇貸先生。
Q3：購買套房建議抓幾成自備款
通常建議至少抓 4 成，除非預售屋建商已經跟銀行談妥，否則跟仲介或是跟屋主買二手屋，套房貸款成數通常只有 5 成到 6 成，尤其很多套房會做夾層設計，屋主可能認為這是『使用坪數』但權狀不會記錄，銀行也不會認列，因此建議至少抓 4 成自備款才比較保險，不然可能會因自備款不足空歡喜一場。
Q4：套房貸款利率比一般戶型高嗎？
除非使用新青安貸款專案或是銀行有推出特別的貸款專案，不然一般來說套房貸款的利率會比一般房屋高，畢竟銀行辦理套房貸款的風險較高。
套房貸款總結
有土斯有財刻印在華人的 DNA 裡面，雖然過去套房被視為流動性較差的房產，但由於房價連年高漲，且不婚者越來越多，因此近幾年套房貸款的需求逐漸增加，銀行也有相關的專案開放，不過目前多半還集中在雙北的市中心且要靠近捷運站。
若你有喜歡的房子但卻因為貸款額度不足甚至無法貸款無法圓夢，歡迎諮詢好奇貸先生，讓專家幫你評估更多籌措資金的方式！
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參考資料
- 經濟日報 小宅當家3／買不起25坪才買15坪？小宅貸款風險高 銀行最怕成為接盤俠
- 東森財經新聞 找4家房仲賣3年才脫手！ 他提6大缺點勸：別貪便宜買「這種房」
- 工商時報 賠錢屋「4大魔王」 害房價慘跌25％ 房貸成數也悲劇