2025 年二胎房貸完整攻略｜解析房屋二胎利率、條件、流程與風險！

當你需要資金周轉時，是否會思考自己還有哪種籌錢的管道呢？小易與好奇貸先生將通過本文為大家詳盡的介紹房屋二胎這種籌措資金的管道，它的優缺點有哪些，並詳細告訴你申請流程、條件以及『該找誰申請』等等的問題，讓你 5 分鐘看完就能對房屋二胎有所了解，當你自己或周遭的親朋好友遇到相關資金需求時也能告訴他們該如何處理喔！

房屋二胎簡介

房屋二胎又稱為二胎房貸、次順位房貸。意思就是當房子已經被抵押過一次之後『再』以此為擔保品進行抵押借款的一種貸款行為。如果借款人違約不還錢，房屋二胎的債主需要等到第一順位貸款『嘗還後』才可求償，因此風險較高，相對來說利息也比較高，申請的條件、資格、年限也都與第一順位房貸有所差異。

房屋二胎與一胎、三胎的差異比較

房屋二胎與其餘房屋貸款最大的差異在於額度、利率與借款期限，下表將之整理出來供大家參考。

房貸類別	一胎房貸	房屋增貸	二胎房貸	三胎房貸 （二胎增貸）
償債順位	第一順位	第一順位	第二順位	第二順位或第三順位 （跟第二順位債主再借一次就是第二順位；跟新債主借就是第三順位）
借款人風險	低	中	高	最高
額度	市價八成	市價八成 （通常用在房價上漲後使用）	市價九成 （通常有上限，如最高300萬）	市價九成 （通常用在房價上漲後使用）
借款年限	30 年	30 年	7 年~10 年	7 年~10 年
申辦到撥款	7 到 15 個工作天	6 到 14 個工作天	銀行：5 到 7 個工作天 民間公司：2 個工作天以內	銀行：通常不做 民間公司：2 個工作天以內
利率	基準利率 +1%左右，目前約為 2.5%	基準利率 +1%左右，目前約為 2.5%	銀行：3%~18% 民間公司：8%~18%	民間公司：8%~18%
優點	購房貸款可辦理寬限期房貸利息支出可扣抵綜合所得稅	低息申請使用資金	更多額度資金可使用申請難度低	更多額度資金可使用
缺點	申請難度高	申請難度高	利息高	利息高

看完上表，可以知道房屋二胎就是一個還款年限介於信用貸款與房屋貸款之間的借款方式，很多人可能名下有房，但不像上班族有固定薪轉可以借信用貸款或是信用貸款額度不夠時，房屋二胎就成了一個很好的借款方式。

房屋二胎申辦資格為何？

房屋二胎申辦的資格當然就是得要名下有房，這個房不一定是『完整的房』，也可以是土地、農舍、廠房，甚至滿足某些條件時，只持有部分房屋也就是所謂的『持分』，也是可以申請的。下面分別就銀行、民間租賃公司辦理房屋二胎時會審查的條件跟大家說明。

銀行辦理二胎房貸條件

銀行辦理房屋二胎的條件有五個，分別是

1. 借款人得是中華民國國民且年滿 20 歲以上
2. 借款人信用分數良好（650分以上）
3. 借款人有穩定收入
4. 房屋有殘餘價值，也就是目前的房貸總額離貸款額度上限還有空間（一胎房貸沒有借滿或房屋後來又有增值）
5. 房屋原先的貸款需要至少還款一年以上且都有正常繳款

民間公司辦理二胎貸款條件

銀行借款雖然利息比較低，但銀行的審核也比較嚴格。對於房屋增值空間有多少？能借多少通常會往低了估，而且信用若有瑕疵、沒有固定收入證明的年長者、自營商、家庭主婦銀行多半也不會跟你往來，因此如果急需資金者也可以找民間公司辦理房屋二胎。

民間公司除了同樣也需要借款者為國人且年滿 20 歲外，只需要房屋還有貸款額度即可協助申請房屋二胎，審核更寬鬆、撥款時間更快，如果急著需要用資金也可以跟他們參考！

什麼樣的情況適合申請二胎房貸

一般來說，借錢者考量的點就是三個，分別是額度、利率、還款期限。

雖然說一胎房貸與信用貸款通常利息較低，但這兩者審核較嚴且有額度限制。一胎房貸最多借市價八成且須考慮還款能力也就是薪轉、信用貸款法規上限就是薪資的 22 倍，超過就不能借了，除此之外，信用貸款最常還款年限就是 7 年，因此如果上述貸款無法滿足需求，房屋二胎就很適合你，因此會借房屋二胎的情況通常有下列 4 種：

1. 一胎房貸或房屋增貸借不到足夠多的錢
2. 信用有瑕疵
3. 沒有薪資收入證明的家庭主婦、自由業者、退休老人等
4. 急需資金，銀行審核太慢者

每家銀行都有承做二胎貸款嗎？二胎貸款利息大約是多少？

由於風險較高，並非所有銀行都有做二胎房貸，像是俗稱的八大行庫的公股多半就沒有做，且很多銀行給予二胎房貸的貸款額度也很低。

各銀行與民間公司房屋二胎比較表：

下面整理 2025 年最新的各銀行、民間公司房屋二胎借款額度、利率與還款時間比較表：

銀行與民間公司房屋二胎比較表
類別	公司名稱	額度	利率	貸款年限
銀行	新光銀行	600萬	4.13% 起	15 年
銀行	國泰世華銀行	150 萬	3.45% 起	10年
銀行	台新銀行	萬	3.43% 起	7 年
銀行	凱基銀行	500 萬	2.88% 起	10 年
銀行	永豐銀行	50 萬	5.66% 起	7 年
銀行	玉山銀行	50 萬	2.88% 起	15 年
民間公司	中租	300 萬	7% 起	10 年
民間公司	裕融	300 萬	7% 起	10 年

二胎房貸借款案例

小易買了一間房子，價值 1300 萬，當初購房房貸（一胎房貸）為 1000 萬，經過 3 年，小易想再申請一筆 200 萬的資金用來裝潢，跟銀行申請房屋增貸沒有通過審查，於是打算請好奇貸先生協助辦理二胎房貸。

好奇貸先生協助後找到一家民間公司，他們認定小易的房屋價值 1400 萬，於是願意借款 1400 萬的 9 成也就是 1260 萬，但因為還欠著銀行 1000 萬，因此最多只能有 260 萬的額度，小易只想借 200 萬，低於額度上限，因此是可以滿足的！

若小易借款 200 萬，利息 8% ，借款 10 年。每月小易須償還 24,266 元。

房屋二胎申請流程與申請管道

房屋二胎申請流程

了解完房屋二胎的基本概念後，若你想申請房屋二胎，只需要記得下列六個步驟即可

順序	具體作業
Step1. 提出申請	準備相關證件與財力證明後向銀行或民間公司提出申請 相關證件：雙證件：身分證 + 駕照或健保卡 財力證明：薪轉證明、資產證明、房屋所有權狀與土地所有權狀
Step2. 估價	銀行或民間公司對不動產進行估價
Step3. 審核	審核貸款額度扣除已有貸款是否仍有殘值以及審核借款人還款能力與信用狀況
Step4. 對保	雙方確認貸款條件後進行簽約對保
Step5. 設質	將房屋的債權設定給房屋二胎借款人
Step6. 撥款	確認設質完畢，銀行或民間公司會把房屋二胎的貸款撥入指定帳戶中

房屋二胎申請管道

房屋二胎申請管道有三，分別列表如下

管道	優缺點
銀行	優點：無其餘費用、貸款利息較低 缺點：銀行審查時間較長、審查條件較嚴格、通常額度較低
民間公司	優點：無其餘費用、審查快速、審查條件較寬鬆 缺點：利息較高
代辦業者	優點：審查快速、方法多元、可以給出多種方案評估 缺點：會有額外顧問費用產生

二胎房貸常見問題

問題一：房屋二胎與房屋增貸有何差別？

房屋增貸指的是跟『一胎房貸銀行』要求提高貸款額度，而房屋二胎是在已有一胎房貸的基礎上把房屋再抵押一次。

通常來說，增貸利息較低，但額度也較小，二胎可借的錢比增貸更多。

問題二：第二順位房貸與一般房貸有何差別？

一般房貸通常都是購房時建商或房仲會協助辦理，通常來說利息低、借款時間長、有寬限期、借款利息可以抵稅，二胎房貸則多半需要自己辦理且借款利息無法抵稅也沒有寬限期。

問題三：房屋二胎是高利貸嗎？有什麼風險？

房屋二胎利息會比房屋一胎、房屋增貸、一般信用貸款略高，但並不屬於高利貸範疇，風險就是債務增加、且須償還較高利息債務，銀行或民間公司為了賺取這筆利息通常會限定短期內不能提早還款否則須支付違約金。

一般來說跟民間公司借房屋二胎，通常要借滿 20 個月才可開始還款，否則會扣除 剩餘借款本金 12% 的利息。

問題四：房屋增貸方案需要有擔保人嗎？

通常不需要，二胎只看房屋價值，不太需要擔保人，對借款人信用審查也會相對寬鬆。

問題五：房價沒漲能申請房屋二胎嗎？

可以，一胎房貸有還本金的話那即便房價沒漲，貸款額度也會慢慢變多，因此可以申請房屋增貸或房屋二胎，但需要至少繳滿一年且都準時還款。

問題六：銀行二胎貸款沒有過就代表借不到錢嗎？

不一定，銀行借款利息低所以風險承受度很低，且銀行對於處理擔保品沒有興趣，相反來說，民間公司因為利息較高所以通常風險承受度也較高，且很多民間公司對於處理擔保品較有經驗不太擔心流動性風險，因此即便無法跟銀行申請到房屋二胎也可以嘗試跟民間公司申請，或是請教專家，如好奇貸先生，看看自己沒有通過審核的原因到底是什麼。

問題七：二胎房貸利息較高為什麼銀行不愛做？

會借高利息錢的人通常違約機率也較高，在銀行的審核規則中屬於高風險投資，因此不喜歡放款給這些人，除此之外，銀行的行政成本較高，多數銀行職員固定薪水偏高，且一旦行員放款出去違約後，該行員年終、考績都會受到影響，因此銀行不喜歡處理小額案件，通常只喜歡處理大額貸款案件。

問題八：沒有收入、沒有財力證明可以申請房屋二胎嗎？

可以，房屋二胎多半看的就是房屋的殘餘價值，因此跟民間公司或民間業者辦理多半會通過，但跟銀行辦理則多半審核不會通過。

問題九：民間房屋二胎陷阱有哪些？

多數人不喜歡跟民間業者合作就是擔心詐騙與各資外洩，一般來說，民間房屋二胎的陷阱就是

1. 隱藏費用，可能利息抱出來是一個數字，但有其他一堆服務費用等等，真實費用率算起來超級高。
2. 個資可能被盜竊甚至可能會詐騙，因此除非對保，否則千萬不要提供任何證件和個資。
3. 房屋二胎抵押權即便沒有塗銷仍然可以交易，民眾買房時一定要注意房屋是否塗銷，否則可能在不知情的情況下住家突然被查封、限制登記甚至法拍。

還有更多房屋二胎的問題，可直接聯繫好奇貸先生！

好奇貸先生聯繫方式

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公司地址	台北市中⼭區南京東路三段 219 號 9 樓
好奇貸先生官方 LINE ID	@545selea
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參考資料

1. YES新聞 限貸令貸不到資金？不動產貸款專家協助解決資金周轉問題
2. 理財寶【2024節稅攻略】貸款利息可以抵稅嗎？房貸抵稅條件與扣除額試算
3. 奇摩新聞 主動告知二胎房貸風險 永慶房屋鄭心茹誠實服務成頂尖經紀人

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