（圖片來源：Photo by Daniel Thomas on Unsplash）
大家都聽過，買房最多貸款成數可以達到 7~8 成，而股票融資最多貸款 6 成，但這些公告出來的貸款成數都只是『上限』，當你真的要去辦理房貸很多時候銀行給的成數都比上限還低，到底貸款成數如何算的？是否有辦法提早知道某房屋的貸款成數到底多少？是否有辦法提高貸款成數？這些問題的答案，今天就讓小易結合自身買房經驗並與好奇貸先生的專家團隊討論後一起分享給你聽！
什麼是貸款成數？
所謂的貸款成數指的就是以某個物品為擔保品時，對方願意借給你『市價』的幾成。
房屋貸款成數如何算？
如果是預售屋，建開賣之前建商都會先跟銀行談好，自己的房屋售價多少，為什麼這樣定價，經地政士與銀行的評估，確定沒問題後，銀行通常會按照定價的 8 成貸款。
但二手房市場就不一定了，銀行很多時候貸款的成數與屋主心中價格有極大的落差，因此房仲通常會告訴你預設可以貸款 7 成甚至更低，有足夠自備款再考慮買該不動產。例如你想買售價 2000 萬的中古屋，最好有辦法籌到 600 萬自備款，否則可能空歡喜一場。
二手房貸款成數較低原因
台灣房價長年都是上漲的，因此多數人房子都是越賣越貴，但實際上房屋的價值肯定是下跌的，會上漲的實際上是土地，但土地公告地價上漲的幅度有限，因此更多的上漲是來自於炒作，而銀行借款不會想承擔風險，因此通常都會選擇較低的認定價格來計算貸款成數，因此相對於屋主希望的售價，貸款成數就更低了。
其餘產品的貸款成數
雖然房貸是最常見的貸款，但實際上所有的東西都能貸款，而且越好變現的東西貸款成數通常越高。
例如你有一筆定存在銀行，你現在急著要用錢，但當年利息很高捨不得提早解約，這時候你就可以用這筆定存當擔保品跟銀行貸款，成數可達九成以上。除此之外，保單也可以貸款，股票、基金甚至汽車也都可以。甚至有些租賃公司或民間金融公司如當鋪也會收一些珍寶股玩當成擔保品，只是貸款成數與貸款利息有所不同。
用貸款成數就能推斷出擔保品市價？
很多人認為，如果房貸的法定上限是八成，那房屋的合理價格就應該是銀行貸款成數的 1.25 倍（100÷80=1.25），並以此來向屋主砍價。但實際上這麼做是非常不正確的。銀行放貸款，考量的點不是只有產品的價值，還有三點：
- 借款人的信用風險
- 借款人的財力證明
- 擔保品的流動性
因此，有時候貸款成數低不是因為房屋不值錢，可能是自身的問題喔！
貸款成數最高幾成？可以到 100% 嗎？
相信大家可能聽說過一些都市傳說，例如有人買房自備款完全不用出，全部都是貸款，例如當年頂新魏家買帝寶貸款99%的新聞轟動全台。實際上，這些傳說多半都是新聞為了吸引點閱亂寫的。法律明文規定寫清房貸利率的上限是多少，銀行是不可能違反的。但有很多時候，有錢人有有錢人的玩法。
例如，房貸的確是 8 成。但他還有股票、還有薪資收入、還有保單，這些也都是能貸款的，甚至 A 貸款到期，他還可以換成 B 繼續借新還舊，等於他可以一直支付利息就好。這樣的做法在低息時代且房價多頭時是很正確的投資。
除此之外，房價飆漲的時候還會有一些例外，例如預售的時候說好總價1000萬，但蓋好的時候房價上漲到2000萬了，這時候原本簽約的銀行可能是按照原本的總價貸款 800 萬給你，但你可以換另一家銀行來辦理貸款，可能就能貸款到 1600 萬了。
影響貸款成數的 7 大因素
我們在貸款比較好過的銀行是哪家？教你如何提高貸款過件率提過，銀行借錢主要看的條件就兩個：
- 對方是否有能力還款
- 對方還不了款是否有資產可以抵債
因此，影響貸款成數的 7 大因素也是圍繞著這兩個點展開。
| 影響貸款成數七大因素 | 主要影響原因 |
| 因素一：借款人收入情況 | 借款人 |
| 因素二：借款人債務狀況 | 借款人 |
| 因素三：借款人信用分數 | 借款人 |
| 因素四：擔保品流通性 | 擔保品 |
| 因素五：房屋所在地段 | 擔保品 |
| 因素六：房屋坪數 | 擔保品 |
| 因素七：房屋年齡 | 擔保品 |
下面為大家一一仔細介紹
因素一：借款人收入情況
雖然房貸成數最高 8 成，但實際上這 8 成銀行還指望著賺取利息，因此如果你買了 5000 萬的房子，且身上剛好有 1000 萬，但你一個月薪水只有 3 萬，銀行也不會借款 4000 萬給你買房子。想到貸款成數拉到最高，自身條件也要過關。
因素二：借款人債務狀況
與第一個因素一樣，銀行也會擔心你是否負債太多，未來會不會不還自己這筆貸款，另外政府為了穩定房價目前也有限定要買第二間房，貸款最多 5 成，第三間以上最多貸款 3 成。
因此借款人自身負債比過高也會影響貸款成數。
因素三：借款人信用分數
信用分數是銀行或租賃公司放貸的基礎，信用分數高的（650 分以上），一般來說就是自身收入許可，負債比沒有太高，那法律上限規定多少就可以貸款多少，但若信用分數低於 650 分，那即便核准貸款，利息也會偏高、年限也會縮短，成數也會拉低，ˋ於信用分數低於 450 分的，銀行是不會借錢給你的，只能找租賃公司或其他民間金融機構，因此還是建議大家，若信用分數有問題先找專家（EX 好奇貸先生）想辦法把他恢復再說，不然之後做什麼都麻煩。
因素四：擔保品流通性
房屋貸款看的就是同一個社區的交易頻率，獨棟透天看的就是該地段的交易量，股票看的也是交易量與企業市值來決定貸款成數，總之就是對方拿到多久後才能脫手換回現金，要知道，依照法律，就算銀行拿到房屋賣掉後，扣掉你欠他們的本金+利息後剩下的錢還是要還給你的，因此賣貴、賣便宜跟銀行沒有多大關係，他們只想早點賣掉，因此流通性高的貸款成數高，流通性低的貸款成數就低。
因素五：房屋所在地段
房屋所在地段之所以影響貸款成數，就是因為房價的上漲就是從精華地段領漲，地段越精華，漲的越快，到時候就算借款人現金流嘎不過來被法拍也提早能拿回借款本金+利息。
因素六：房屋坪數
（圖片來源：ChatGPT）
通常太大的房子與太小的房子流通性都很小，銀行多半用 15 坪當成一個基準，小於 15 坪會被定義為套房，套房多數人都是拿來租的，很難交易，超大豪宅交易量本來就很低，因此貸款成數兩者都不高，正常的兩房到三房的戶型是最好貸款的，貸款成數也是最高的。
因素七：房屋年齡
（圖片來源：ChatGPT）
房屋是有使用壽命的，雖然最後可能會被政府或建商徵收督更，但價格未知，因此越老的房子貸款成數越低，例如超老公寓可能只能貸款 5 成甚至更低，至於貸款年限，有些銀行會限制，例如：
房屋年齡 + 貸款年限 <60 年
但這並非絕對的，實際上更多銀行看的是『貸款人本身年齡』，也就是下列限制：
貸款人年齡+貸款年限 <75~95 年（不同銀行規定不同，一般針對 40 年期房代會嚴格兩者相加小於 75 ，至於 30 年期房貸或 20 年期房貸限制則較寬鬆）。
畢竟現在雙北多處不動產年限都在 30 年以上，40 年的公寓比比皆是，因此就算買老公寓，只要貸款人收入穩定且年輕，也是能貸款到 30 年的。
上述 7 大因素有 3 個是與借款人有關，剩下 4 個與擔保品有關，因此只要只要讓自己信用良好，收入穩定，不要選擇太偏的區域，且不選擇套房或超大坪數或是老舊公寓時需要準備好3成~4成的自備款。
房屋貸款成數常見的 7 大問題：
Q1：房屋貸款成數不足，建商或房仲是否會 100% 退還訂金或押金？
不一定，要看雙方簽屬的合約是否有載明，否則對方是沒有義務要退還的，畢竟合約沒有達成的條件在買房者身上，屬於買房者單方面違約。因此簽約前一定要看好條款，若有疑慮可以和對方商議加上去。
Q2：房屋貸款成數不足如何買房？
可以通過信用貸款、保單貸款或股票質押貸款等先籌錢、或是找租賃公司、民間貸款公司籌錢，也可以先跟親朋好友借錢，等過戶後即可到租賃公司辦理二胎房貸。不過還是建議簽約之前先詢問銀行鑑價，避免到時候貸款申請不下來，就算對方可以退款也是白忙一場。
Q3：如何提高房屋貸款成數？
想提高貸款成數，可多找幾家銀行綜合評比，一般來說目前房價因為實價登錄的關係相對公開透明，都是通過實價登錄比較均價來看，若房價有所上漲，那可以通過增貸、轉貸、轉增貸等方式提高房屋貸款成數。
若自身房價沒有上漲，那可能就只能通過二胎房貸或信用貸款、保單貸款、股票貸款等方式來借錢，不過這些方式通常貸款年限較短且貸款利息較高，投資人是否要把自己的債務複雜化，建議還是要審慎評估或與專家討論後再確認，有疑慮可諮詢好奇貸先生。
Q4：找保證人是否能提高房屋貸款成數？
銀行需要找保證人才借錢的原因就是怕還不出來，因此保證人也分成一般保證人與連帶保證人，下面列表說明兩者差別與通常會需要保證人的三個原因：
| 一般保證人 | 連帶保證人 | |
| 義務 | 借款人無法還錢且強制執行後仍有差額時協助還款。 | 借款人不還錢時銀行可直接跟連帶保證人要錢。 |
| 自身影響 | 借款人借款的那家銀行會註記你是保證人會影響貸款額度，其他銀行不會影響，資訊不通報。 | 借款人借款金額會算在你的債務總額上，影響你的負債比。 |
| 保證人限制 | 親屬或有其他與借款人關係證明，且須信用良好 | 親屬或有其他與借款人關係證明，且須信用良好 |
| 保證人年齡限制 | 60歲以下 | 60歲以下 |
| 時效 | 簽約起15年 | 簽約起15年 |
下表列出通常需要找保人的三個原因：
- 購房者年齡太大
- 購房者沒有收入證明
- 購房者信用有瑕疵
若沒有擔保人但還是想購房且需要貸款或是希望貸款成數可以更高，可以提供其他財力證明或是申請二胎房貸等。
Q5：透天或公寓會不好貸款嗎？
只要地段好不至於不好貸款，但貸款成數會較低，下表整理不同房屋類型的常見貸款成數
| 房屋類型 | 貸款成數 |
| 農舍 | 5成，且通常只有合作金庫與台灣銀行可以申辦，有些甚至需要有農民資格才可申請。 |
| 透天 | 6成 |
| 公寓 | 7成 |
| 電梯大樓 | 8成 |
上述的分法主要是『參考價值』的認定，電梯大樓屬於社區，同社區的房價具有參考意義，因此貸款成數較高，公寓雖然也有上下樓鄰居，但有些有頂樓加蓋且不同公寓很多違建等等，因此貸款成數會比較低，至於透天與農舍，實際價值較難準確估計，因此貸款成數會更低。
Q6：不同縣市貸款成數是否有所不同？
有，很多銀行總部都在台北，且他們也怕太多資產成為壞帳賣不掉，因此有些銀行只做六都的房貸，有些銀行也作其餘縣市但成數較低，下表整理不同縣市常見的房貸成數：
| 地區 | 貸款成數（都以新電梯大樓為例） |
| 六都精華地段 | 8成 |
| 六都非精華地段 | 7成 |
| 其餘縣市精華地段 | 7成 |
| 其餘縣市非精華地段 | 6成 |
| 離島 | 6成 |
Q7：屋齡、購房者年齡、貸款年限與房貸成數之間的關係？
一般來說，銀行評估的點不太在乎屋齡，雖然仿間有說銀行有內規：
房屋年齡 + 貸款年限 <60 年
但實際上這只是坊間傳聞當不得真。銀行評估的點基本上就是你是否有能力還款。還有擔保品好不好脫手，至於貸款年限，確實有規定：
貸款人年齡+貸款年限 <75~95 年（不同銀行規定不同）
但這也不影響貸款成數，主要還是看借款人財力證明與信用分數。
至於屋齡與房貸成數之間的關係，一般來說情況如下表：
| 屋齡（以電梯大樓為例） | 常見貸款成數 |
| 0~6年 | 8成 |
| 6~30年 | 7成 |
| 30年以上 | 6成 |
小易對房屋貸款的總結
貸款成數這個數據很多情況都是 CASE BY CASE，上述的成數很多情況是銀行可以核貸的上限，不代表所有人都能貸的到，很多時候還是要諮詢專家協助你，讓你知道如何包裝好自己，甚至包裝好你的房子，才能讓你的貸款之路更加順利，貸款成數達到滿意！
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